О применении НПД в отношении доходов от сдачи в аренду земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О применении НПД в отношении доходов от сдачи в аренду земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Если договор аренды земельного участка заключен сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации.
Обращаться за осуществлением регистрационных действий в Росреестр или МФЦ может арендатор, арендодатель или обе стороны вместе.
К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи, подготовленный, как раз для предоставления госорганам, выписку из ЕГРН на участок, идентификатор личности заявителя.
За регистрацию договора необходимо уплатить госпошлину. Ее размер напрямую зависит от того, кто подает заявление. Для юридических лиц пошлина составляет 22 тыс. рублей, для физических – 2 тыс. рублей. Если это сельхоз земля — 350 рублей.
Надо отметить, заявитель предоставляет квитанцию об оплате госпошлины вместе с другими документами по личной инициативе. В таком случае факт ее уплаты проверяют при помощи государственной информационной системы.
Что значит «аренда» и кто может арендовать участок
Аренда земли является одним из видов использования объектов недвижимости, а на территории крупных городов и агломераций данный вид права на землю является основным.
Предоставление земельного участка в аренду заинтересованным лицам осуществляется на аукционе. Начальная цена участка может быть очень низкой, но в результате аукциона она может увеличиться многократно.
Но это вовсе не означает, что аренда участка – действие, недоступное простым смертным. Помимо юридических лиц арендаторами и арендодателями могут стать физические лица, то есть граждане России. Однако есть ряд лиц, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды. Эти:
- собственники объектов капитального строительства, расположенных на этих участках;
- люди, которые арендуют здания на этом сайте.
Для нужд государства и города участки сдаются в аренду без торгов и аукционов. В случае резервирования участка для вышеуказанных целей, предыдущему арендатору предоставляется право аренды другого участка, прошедшего государственную регистрацию, по взаимному согласию сторон.
Несовершеннолетние арендодатели и плата в натуральной форме
Данным соглашением за обеими сторонами закрепляются юридические взаимоотношения, смыслом которых является передача земли в аренду. За пользование ею, Арендатор обязуется вносить арендную плату в оговоренном заранее денежном эквиваленте, учитывая показатель НДС.
В случае просрочки по текущим платежам, срокам возвращения земли в собственность Арендодателя, нарушения условий соглашения, договором предусмотрено начисление пени и штрафа Арендатору. Невыполнение штрафных санкций в режиме обоюдных переговоров грозит последнему судебной тяжбой.
Договор закрепляет за сторонами следующие права:
- Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
- Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.
Стороны имеют обязанности друг перед другом:
- Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
- Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.
Возможны два вида оформления соглашения о временном владении земельным участком:
- Обычная письменная форма – в бумажном виде с подписями сторон. Подобный вид оформления возможен, только если обязательства сторон длятся менее одного года (краткосрочный контракт). Как правило, для удобства стороны указывают, что их взаимные права и обязанности зафиксированы на 11 месяцев.
- Государственная регистрация – необходима в случаях, когда длительность контракта равна одному году или превышает его (долгосрочный договор). Принятые обязательства вступают в силу с момента внесения сведений в специальный реестр.
Что значит «аренда» и кто может арендовать участок
Аренда земли является одним из видов использования объектов недвижимости, а на территории крупных городов и агломераций данный вид права на землю является основным.
Предоставление земельного участка в аренду заинтересованным лицам осуществляется на аукционе. Начальная цена участка может быть очень низкой, но в результате аукциона она может увеличиться многократно.
Но это вовсе не означает, что аренда участка – действие, недоступное простым смертным. Помимо юридических лиц арендаторами и арендодателями могут стать физические лица, то есть граждане России. Однако есть ряд лиц, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды. Эти:
- собственники объектов капитального строительства, расположенных на этих участках;
- люди, которые арендуют здания на этом сайте.
Для нужд государства и города участки сдаются в аренду без торгов и аукционов. В случае резервирования участка для вышеуказанных целей, предыдущему арендатору предоставляется право аренды другого участка, прошедшего государственную регистрацию, по взаимному согласию сторон.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений.
В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
РФ на срок более пяти лет, договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Судебная коллегия Верховного Суда постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, оставила в силе решение суда первой инстанции, отметив следующее.
В силу п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Именно родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.
Собственник земельного участка имеет право сдавать его и получать за это денежное вознаграждение. Он вправе осуществлять контроль и надзор за состоянием земельного надела, требовать разорвать соглашение в случае нецелевого использования участка. Основная обязанность арендодателя – это передать другой стороне соглашения участок земли в заранее оговоренный срок и не мешать им пользоваться.
Правовые основы сдачи в аренду земельных участков
Согласно ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственником выступает РФ либо субъект РФ (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и субъекта РФ права собственника на земельные участки осуществляют государственные органы (п. 3 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК РФ).
В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственником выступает муниципальное образование (ст. 215 ГК РФ). От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (п. 2 ст. 215, п. 2 ст. 125 ГК РФ).
Государственным (муниципальным) учреждениям, в том числе казенным, земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268 ГК РФ, п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
Стоит отметить, что имущество, в том числе земельные участки, не закрепленное за государственными учреждениями, составляет государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа (п. 4 ст. 214 ГК РФ). Имущество, не закрепленное за муниципальными учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ).
Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и не закрепленные за государственными (муниципальными) учреждениями, входят в состав государственной (муниципальной) казны. Указанные земельные участки сдаются в аренду государственными органами (органами местного самоуправления).
Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим особенности обложения НДС и его уплаты в случаях, когда услуги по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, оказывают государственные органы (органы местного самоуправления). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. Однако стоит учитывать, что согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом обязанность по исчислению, удержанию из доходов, уплачиваемых арендодателю, а также уплате в бюджет суммы НДС возникает у арендаторов указанного имущества. Таким образом, в данном случае услуги по сдаче земельных участков в аренду облагаются НДС, уплату которого производят арендаторы таких участков.
Казенные учреждения, согласно положениям пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признают объектом обложения НДС выполнение работ (оказание услуг). Следовательно, оказание казенным учреждением услуг в виде передачи государственного (муниципального) недвижимого имущества в аренду также не подлежит обложению НДС. Подтверждением этого служит позиция Минфина России, выраженная в п. 2 Письма от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 «О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями». В связи с этим в данной ситуации у арендаторов земельных участков также не возникает обязанности по уплате НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344).
Детали правового регулирования аренды земельных участков
В 2022 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.
Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.
Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.
Опора на правовое регулирование аренды земельных участков
Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.
Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:
- сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
- использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
- определение фактических сроков действия таких соглашений;
- величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.
В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость постановки участков на территориальный кадастровый учет.
Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.
Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:
- фактический метраж земельного участка;
- кадастровая стоимость территории;
- место, где располагается собственность.
Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В числе гражданско-правовых сделок важнейшее значение для возникновения прав на землю имеетдоговор аренды земельных участков, который является самостоятельным видом землепользования, производным от права собственности и имеющей свои экономические и юридические особенности.
Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется на основе Главы 34 ГК РФ, содержащей общие положения об аренде и специальные правила об аренде отдельных имущественных объектов.
В п. 2 ст. 607 ГК РФ содержится особая оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наличие такой оговорки вполне закономерно, так как в специальном законодательстве должны найти отражение особенности земли как природного ресурса, недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю
Легальное определение договора аренды как двусторонней сделки дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
К участникам арендных отношений ГК РФ (ст. 608) относит арендодателей: собственника, лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду, и арендаторов. Арендодателями земельное законодательство признает собственников земельных участков (земельных долей), лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
К видам договора аренды земельных участков ЗК РФ (ст. ст. 22, 38) и Федеральным законом об обороте земель (ст. ст. 9-10) отнесены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах (конкурсах, аукционах), предметом которых является право на заключение договора аренды;
договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданные гражданам и юридическим лицам в аренду из фонда перераспределения земель в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
договоры аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, переданного в аренду сельскохозяйственным организациям и крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с требованиями земельного законодательства;
договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, переданному сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов.
В ГК и других законах выделяются договоры аренды земельного участка, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, на котором находятся здания, строения и сооружения.
Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – 49 лет (п. 3 ст. 9 закона об обороте земель).
Это совершенно новое и важное положение для земельного законодательства, обеспечивающего максимальную продолжительность арендных отношений и защиту земельных прав сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Ранее, как известно, действовало преимущественное право покупки арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации (муниципальным образованием), ограничивающее права арендатора.
Новое законодательство отменяет эти ограничения и закрепляет гарантии возобновления договора аренды, которые могут активно применяться для защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов и являются важным стимулом в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.
Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает три варианта предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Первый вариант-это процесс проведения торгов (конкурсов, аукционов) и продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков в соответствии с правилами, установленными ст. 38 ЗК РФ.
Торги проводятся в тех случаях, когда подано два и более заявления на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков.
Второй вариант-предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с правилами, установленными ст. 34 ЗК РФ. Эти правила применяются лишь в тех случаях, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду.
Третий вариант – предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.
Управление и распоряжение таким земельным участком осуществляется органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 11 ЗК РФ.
На основании решения органа местного самоуправления такой земельный участок передается в порядке, установленном п. 5 ст. 10 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или в аренду без проведения торгов.
Регулируя процедуру продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков, п.2 ст. 10 закона об обороте земель возлагает на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязанность информировать предварительно и заблаговременно через средства массовой информации граждан и юридических лиц о наличии предполагаемых для такой передачи в аренду земельных участков.
Сообщение об этом публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что решение о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца со дня опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями ст.22, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1,38.2. ЗК РФ, ст. ст. 447-449 ГК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель 2002 г.
В рассматриваемой сфере действуют также Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. №808 (с изм. от 29 декабря 2008 г.).
Помимо этого действуютнормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, регулирующие приобретение на торгах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду.
Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Комментарий к Ст. 652 ГК РФ
Если арендодатель здания, сооружения является арендатором земельного участка, на котором они расположены, такое лицо согласно ст. 22 ЗК вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатору здания, сооружения либо передать ему арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Судебная практика.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Прекращение / расторжение договора аренды земельного участка
Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:
- арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
- земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
- арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
- земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.
Другой комментарий к статье 22 ЗК РФ
Согласно общему правилу, содержащемуся в п. п. 2 и 10 комментируемой статьи, земельные участки, не изъятые из оборота, могут быть предоставлены их собственниками и законными представителями лиц, не достигших совершеннолетия, при получении данными лицами земельных участков в порядке наследования (п. 10 ст. 22 ЗК РФ), в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В п. 1 комментируемой статьи указывается на допустимость введения в ЗК РФ исключений из этого правила в отношении лиц, не имеющих гражданства РФ. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, только при соблюдении п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. п. 4, 5 ст. 28 ЗК РФ и отдельно оговаривается, что Президентом РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Однако на сегодняшний день этот перечень не установлен.
Основанием возникновения отношений по аренде земельного участка является договор аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (сроком не менее одного года) в силу ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.
При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно п. 4 комментируемой статьи размер арендной платы устанавливается договором аренды и, в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным (см. комментарий к ст. 65 ЗК РФ).
Согласно п. 3 комментируемой статьи по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Данное правило не действует, если на этот земельный участок претендует собственник здания, строения, сооружения (в том числе если названные объекты находятся на чужом земельном участке) или договор аренды был расторгнут в соответствии со ст. 46 ЗК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего (см., например, Постановление ФАС ВСО от 05.09.2006 по делу N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2 ).
———————————
СПС «КП».
Законопроект N 444365-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» вносит значительные изменения в вопросы аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, законопроектом предлагается дополнить действующий ЗК РФ ст. 39.8, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов на новый срок, за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для осуществления сельскохозяйственного производства, что меняет правила п. 8 комментируемой статьи.
Важно отметить, что возникновение арендных отношений не является основанием для прекращения и (или) изменения прав третьих лиц.
Особенности договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в п. п. 3.1, 3.2, 4, 8 и 9 комментируемой статьи. В частности, если передаваемый земельный участок находится в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 70.1 ЗК РФ), ЗК РФ устанавливает ограничение максимального срока аренды сроком резервирования земель. Если земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, то при предоставлении его в аренду необходимо обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Согласно ст. 6 ВК РФ водными объектами общего пользования (общедоступными водными объектами) являются поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено ВК РФ. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров, составляет 5 метров. При этом береговая линия (граница водного объекта) определяется: для моря — по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения уровня воды — по линии максимального отлива; для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом; для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды; для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине (ст. 5 ВК РФ).
Общие начала определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящий момент установлены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» .
———————————
СЗ РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.
Согласно п. п. 5 и 6 комментируемой статьи арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, а также передать арендованный земельный участок в субаренду. Общие правила о залоге, внесении имущественных прав в уставных капитал, о паевых взносах и субаренде установлены гражданским законодательством.
Ограничения для арендаторов-резидентов особых экономических зон установлены ЗК РФ ввиду статуса особых экономических зон, приданного им Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» . Согласно ст. 2 указанного Закона особая экономическая зона представляет собой часть территории РФ, которая определяется Правительством РФ и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3127.