Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в жилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Только владелец здания имеет право инициировать переоборудование. Если у человека заключен договор о совместной собственности с подрядчиком, но в документах указано, что здание является квартирой, подрядчик имеет право обратиться в компетентные органы.

Что делать, если отказали в переводе?

Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.

Причин может быть несколько:

1. апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
2. список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
3. с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
4. ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).

Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.

Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:

1. исправить все причины и подать заявление заново;
2. обжаловать решение в суде.

Предварительная подготовка

В ходе подготовки к перевыпуску необходимо сделать следующее

1. Получение права собственности на помещение. Для помещений в новом здании необходимо дождаться окончания строительства и регистрации в Росреестре.
2. Снятие веса. На участке не должно быть препятствий, блокировок или помех, связанных с правами третьих лиц.
3. Поручите специалисту оценить, соответствует ли недвижимость установленным правилам и нормам. Если обнаружены несоответствия, следует определить, можно ли их устранить.
4. Перепланировка. Если это технически возможно, следует провести перепланировку. Все работы должны быть предварительно согласованы с компетентными органами (пожарная служба, СЭС, жилищное управление).

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявления о возможности перевода квартиры в жилой фонд подаются

• Через должностное лицо, через.
• через МФЦ; и
• в жилищный отдел местного органа власти, где находится квартира.

Точный формат бланка заявления не установлен законом. Однако, как показывает практика, документ должен содержать следующую информацию

• название жилищного отдела местного органа власти, название
• данные администратора; и
• информация о заявителе; и
• название заявки; и
• просьба о преобразовании квартиры в жилое помещение; и
• Информация о недвижимости (площадь здания, адрес, количество этажей, этаж, на котором расположена недвижимость)
• Информация о собственности, информация о
• информация об отсутствии обременений, информация о
• перечень документов, прилагаемых к заявлению, перечень
• Подписи и даты.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Примеры из судебной практики

Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.

К самым популярным примерам из практики относится:

• Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
• Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.

Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд

Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).

Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.

Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.

Новый статус апартаментов: что ждать покупателям

Ludya/Depositphotos

Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».

Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.

Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.

Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

Основные отличия между апартаментами и жилыми помещениями

Перевод апартаментов в жилые помещения подразумевает изменение статуса недвижимости. Главное отличие между апартаментами и жилыми помещениями заключается в их юридическом статусе и оценке имущества.

Апартаменты	Жилые помещения
Оцениваются как коммерческая недвижимость	Оцениваются как жилая недвижимость
Могут иметь ограничения в использовании	Используются для проживания
Не могут быть использованы в качестве первичного жилья	Могут быть использованы в качестве первичного жилья

Какие апартаменты можно перевести в жилое помещение

Постановлением Правительства России от 28.01.2006 № 47 утвержден порядок признания помещения жилым. Принимая во внимание, что апартаменты считаются нежилым объектом, для преобразования в жилое помещение необходимо, чтобы этот вид имущества соответствовал определенным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение — это изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным нормам, а также правилам пожарной и технической безопасности.

Перепланировка для получения статуса квартиры

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям жилого помещения, их нужно переоборудовать. В этом случае работы по перепланировке проводятся на основании принятого администрацией решения о переводе в соответствии с представленным проектом (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ). Завершающим документом по переводу будет акт, составленный специальной приемочной комиссией при администрации об окончании переустройства апартаментов.

С этим актом нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланируемого жилья.

Указанный документ направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН в отношении вновь образованной квартиры или комнаты (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Дальше останется лишь получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на жилье.

* * *

В завершение отметим, что апартаменты переводятся в квартиры как обычные нежилые помещения. В будущем законодатель планирует создание многофункциональных зданий и, как следствие, наделение апартаментов иным статусом со своими правилами преобразования в жилые объекты недвижимости.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Жилье».

Как перевести — пошаговые действия

Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы. Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов. Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.

Справка! При составлении ДДУ важно убедиться, что застройщик действительно перевел помещения в жилой фонд.

Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.

К ним относится:

• расположение в жилой зоне, для чего нужно ориентироваться на специальный градостроительный план региона;
• надежность и устойчивость несущих конструкций, поэтому не разрешается наличие каких-либо значительных дефектов или деформаций;
• как помещение, так и общедомовое имущество должны быть построены с учетом требований безопасности, чтобы во время их эксплуатации не создавалась опасность для здоровья или жизни людей;
• подведение инженерных коммуникаций, к которым относится водоснабжение, электричество, канализация и отопление;
• если район подключен к газу, то требуется газоснабжение в помещении, поэтому если отсутствует даже одна система, то владельцу придется осуществлять прокладку коммуникаций за личные средства;
• влажность воздуха не превышает 60 процентов;
• наличие оптимальной защиты от попадания в помещение осадков и грунтовых вод;
• если в строении больше 5 этажей, то необходим лифт;
• в каждой комнате объекта должно иметься окно;
• высота потолков превышает 2,5 метров;
• уровень шума ночью ниже 45 дБ;
• объект должен соответствовать многочисленным санитарным требованиям, которые относятся к разным видам излучений, радиации или концентрации вредных компонентов в воздухе или строительных материалах.

Чтобы убедиться в возможности перевода, приходится обращаться к специалистам, которые занимаются экспертизой объекта, после чего выдают заключение, по которому можно начать процедуру смены статуса помещения.

Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:

• недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
• апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
• дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
• концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
• несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
• наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
• помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
• здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;

Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.

Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:

площадь	1 комн. кв. – от 28 м2; 2 комн. кв. – от 44 м2; и т.д.
наличие комнат	основной, кухни, ванной, туалета
этажность	не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении
высота комнат	не ниже 2,5 м
коммуникации	наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей)
защищенность	наличие тепло-, вибро-, шумоизоляции; защищенность от проникновения в помещение дождевой, талой воды, возможных утечек и т.п.
освещение	присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий)

Для чего же строят апартаменты вместо жилья?

Во-первых, для того, чтобы построить жилое помещение застройщик должен приобрести на это право путем покупки с аукциона земельного участка. Далее застройщик обязан разработать генплан, на котором кроме самого жилого здания (а чаще всего жилых зданий) должны быть также расположены и другие элементы инфраструктуры, которые должны обеспечивать проживание заселенных лиц (школы, поликлиники, сады и пр.). Это все застройщик должен разместить на приобретенном участке и учесть при ценообразовании. В итоге жилье выходит недешево, зато с полным комплексом необходимых услуг.

Для постройки же нежилых помещений (коими и являются, по сути, апартаменты) таких согласований и мероприятий законодательством не предусмотрено, что позволяет застройщику сэкономить на строительстве и продавать дешевле.

Похожие записи:

• Классификатор основных средств по амортизационным группам
• Эффективное взыскание долга по решению суда
• Можно ли детям летать на самолете без взрослых?