Как найти собственника коммунальной квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как найти собственника коммунальной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение
- Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца. Есть риск стать жертвой мошенничества.
- Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что собственник он один.
- Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдаётся оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади.
- Наличие ареста или другого обременения (например, ипотеки). Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Выписка из ЕГРН на комнату (коммуналку)
Совершая сделку с комнатой в коммунальной квартире, можно столкнуться с мнением, что на такую жилплощадь не выдается выписка из ЕГРН. Однако это не соответствует действительности, это подтверждает пример выписки на коммуналку.
Документ в нашей стране выдается на любой вид недвижимости – квартиры, дома, земельные участки и в том числе комнаты. Выписка на коммуналку обладает некоторыми особенностями. Каждая комната зафиксирована как отдельный объект и имеет свой кадастровый номер.
Помимо этого, у каждого такого объекта свой владелец. Если вы покупаете коммунальную квартиру или комнату в ней, следует обезопасить себя от неожиданного появления собственников жилплощади. Да и случаи мошенничества не так уж редки, когда человек выдает себя за владельца, не являясь таковым.
Выписка на коммуналку из ЕГРН поможет уточнить многие моменты, касающиеся недвижимости.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как получить информацию о собственниках квартиры
Хозяева квартиры не показаны. Поможет выписка из ЕГРН Официальное название — «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости». В нашем случае объект недвижимости это квартира. Как и писали выше в ЕГРН есть сведения о недвижимости, в том числе и о собственниках. Чтобы узнать эти сведения как раз и нужна выписка из ЕГРН на интересующую квартиру. Информацию, которая есть в выписке, перечислять не будем, посмотрите лучше ниже на образец. В разделе №2 в пункте №1.1 «Правообладатель» показан хозяин квартиры. ФИО в образце мы закрасили, т.к. не имеем права без разрешения «светить» подобным.
Процедура оформления имеет свои тонкости и особенности. Если самостоятельно возможности осуществлять проверку квартиры, а также документов не имеется – то следует попросту обратиться к квалифицированным риелторам. Таковые предложат варианты в жильем – причем самостоятельно займутся оформлением документов. Что может понадобиться Для получения достоверных и точных данных через Росреестр необходимо будет представить перечень некоторых данных о самом объекте недвижимости.
Как появились коммунальные квартиры?
Впервые коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-е годы на фоне нехватки жилплощади, вызванной стремительной урбанизацией и резким увеличением количества городских жителей.
Для решения жилищного вопроса советским правительством была реализована временная мера – так называемое «уплотнение». На практике это означало, что весь жилой фонд в стране, который на тот момент уже находился в государственной собственности, распределялся среди граждан из расчета 9 кв. метров на человека. Это приводило к тому, что в квартиры могли заселяться несколько семей, которые делили жилплощадь друг с другом.
Данная практика сохранялась вплоть до 1950-х, когда в СССР было начато массовое строительство типовых многоквартирных домов. Тем не менее, процесс расселения существовавшего коммунального жилья начался только в начале 1990-х годов.
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Нарушители порядка и как с ними бороться
К сожалению, коммунальные квартиры, в которых царит мир и взаимопонимание, встречаются крайне редко. Скорее, напротив, соседи устанавливают свои порядки, чем нарушают права других жильцов на спокойную жизнь. Как следует поступать в таком случае: смириться или отстаивать свою гражданскую позицию?
Прежде всего, стоит помнить, что интересы каждого человека защищены Конституцией Российской Федерации. И если вам не удается мирно уладить конфликт, то стоит обратиться в письменной форме:
- в правоохранительные органы с жалобой на шум, порчу имущества, курение в местах общего пользования и т.д.;
- в суд с иском о нарушении порядка в местах общего пользования;
- в БТИ при незаконной перепланировке.
Как начисляется квартплата: по прописанным или по площади?
Квартплатой считается сумма, начисляемая управляющей компании ежемесячно за потребленные коммунальные услуги. Она оплачивается на основании квитанции, направляемой каждому пользователю посредством почты или через электронный личный кабинет.
В квитанцию попадает большое количество различных услуг. Часть из них может стоить дороже или дешевле в зависимости от того, сколько человек в данный момент прописано в квартире. Другие же услуги остаются неизменными, поскольку напрямую зависят не от проживающих людей, а от квадратуры помещения.
Кроме того, установленные счетчики также отменяют нормы тарификации из расчета на каждого человека. При их наличии коммунальные услуги оплачиваются, исходя из потребленного и учтенного количества ресурса, независимо от наличия прописанных людей.
Если приборов учета нет, количество человек будет влиять на следующие типы коммунальных услуг:
- вывоз мусора;
- отвод сточных вод;
- горячее и холодное водоснабжение;
- газ для колонки и газовой плиты;
- электрическая энергия.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Если вы владеете долей в коммунальной квартире, сразу обратите внимание покупателя на это. Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке.
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.
В извещении обязательно указывать цену комнаты. Ее можно установить самому, но в последующем продать комнату надо именно по этой цене. Иначе можно было бы обойти преимущественное право покупки: предложить комнату соседям задорого, а продать постороннему лицу задешево.
Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.
Как передать извещение. На руках должно остаться подтверждение, что соседи получили извещение о продаже комнаты. Поэтому его можно передать так:
Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.
Направить извещение надо каждому собственнику в коммуналке по адресу его регистрации. Если не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры. Сохраните почтовую квитанцию: она является доказательством отправки извещения.
Как отсчитывается срок извещения
Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.
Отследить, когда адресат получит извещение, можно через сайт Почты России по номеру почтового идентификатора.
Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.
Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.
Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.
Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.
С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.
Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.
Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.
При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.
Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.
Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику. Это:
Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.