Сдаем (принимаем) имущество в аренду: право
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдаем (принимаем) имущество в аренду: право». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Подготовка объекта для аренды
Перед сдачей в аренду коммерческого недвижимого помещения необходимо подготовить его к передаче новому арендатору. Порядок действий должен быть правомерным и соответствовать законодательству.
- Сначала нужно определиться, какой объект вы сдаёте в аренду и какие преимущества его использования.
- Подобрав управляющую компанию, оставьте ей управление вашего нежилого помещения и контролируйте сдаваемый объект в течение всего договора.
- Если помещение в собственности, то нужно подключить все коммуникации и обеспечить его сохранность.
- Если помещение арендное, то нужно проверить договор и оплату арендной платы, а также заявки на ремонт и обслуживание.
- Необходимо учитывать налоги и штрафы за неуплату налогов, а также срочный выкуп помещения или возможность передачи его в доверительное управление.
- Важно знать специфику аренды и переписать договор, учесть подводные камни и необходимые условия.
- Кроме того, нужно знать, какие объекты лучше сдавать в аренду и какие условия подходят вам, чтобы получать прибыль.
- При сдаче в аренду коммерческого помещения также возможен вариант субаренды, но необходимо учесть все недостатки этого выбора.
- В конце недвижимость необходимо оценить и заплатить за ее подготовку к арендованию.
Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота
Арендная ставка должна находиться в прямой зависимости от товарооборота ритейлера. Никогда нельзя привязываться только к «твердой» ставке — лучше прописать в договоре, что арендный платеж не должен быть меньше определенного процента от оборота арендатора.
Почти все арендаторы на такие условия идут, особенно продуктовые сети. В среднем продуктовые магазины в Москве в сутки торгуют на 450-650 тыс. рублей, и их финансовые модели позволяют делать арендные платежи в 4-6% от товарооборота. В таком случае они остаются в рамках допустимой конверсии.
Под конверсией понимается доля аренды в товарообороте магазина — в среднем она составляет 5-6% и ни в коем случае не должна превышать 10%.
Например, если оборот ритейлера 20 млн рублей в месяц, то он не станет платить за аренду больше 2 млн рублей ежемесячно, даже в самой хорошей локации. Но практика показывает, что при таких условиях арендный платеж, скорее всего, не превысит 1 млн 300 — 1 млн 500 тыс. рублей в месяц.
Сетевые ритейлеры активно против того, чтобы арендный платеж рассчитывался исходя из процента от товарооборота, и так или иначе стараются снизить его в переговорах с собственником помещений. У жестких дискаунтеров это получается: например, по нашим данным, сеть «Чижик» на региональных рынках платит арендодателям не более полутора процентов от товарооборота. «Пятерочка» и «Дикси» — 5-6%, а «Магнолия» — 7%.
Штрафные санкции: не бойтесь переборщить
Сколько бы страниц в договоре ни было посвящено описанию штрафных санкций за те или иные нарушения режима эксплуатации помещений со стороны собственника и арендатора, их никогда не будет вполне достаточно. А если серьезно, то перед заключением договора аренды нужно подумать о множестве «если».
Кто будет отвечать финансово, если в здании отключится электричество, и у арендатора разморозится крупная партия пельменей? Казалось бы, что может быть проще — тот, по чьей вине отключилось электричество. Но установить виновника не всегда легко.
Это могут быть городские службы, сам арендатор (если пофантазировать: допустил появление крыс, и одна из них перегрызла кабель) или арендодатель, не следивший за проводкой и вовремя не устранявший неполадки.
Можно ли предусмотреть в договоре аренды все возможные спорные ситуации между собственником и арендатором? Наверное, нет, но неправильно будет останавливаться на самых очевидных вещах.
Придется разбираться в «оттенках». Иначе при любых нарушениях и любой сумме ущерба собственник сможет получить от нерадивого арендатора страховой депозит — и не более того.
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость, — ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Выбор схемы сдачи помещения в аренду
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
- долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
- посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
- почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
- комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.
Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.
Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.
Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.
Беспроигрышные варианты и обязательные требования
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.
Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.
Где найти арендатора?
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
Как правильно составить договор аренды нежилого помещения?
Если вы имеете только поверхностное представление о законах РФ, то для составления договора аренды разумно будет обратиться к специалисту с юридически образованием, например в компанию «Правосфера». Некоторые пытаются полагаться на свои силы, для них мы дадим рекомендации:
- обязательно отразите в документе сроки аренды, реальную ежемесячную сумму оплаты, а также сроки поступления денег и способ их передачи;
Важно! Заключать договор на очень длительный срок не имеет смысла, так как он может потерять свою юридическую силу. Лучше периодически его перезаключать, так будет спокойнее и вам, и арендатору.
- при наличии оборудования следует составить его перечень, в котором обозначить состояние, и видимые повреждения;
- пропишите в договоре санкции за неуплату или задержку арендной платы;
- согласуйте условия расторжения контракта, и внесите этот пункт в документ;
- обязательно составьте список прав и обязанностей сторон.
Характеристики здания, в котором находится помещение.
Арендатор, особенно если ему приходится осматривать десятки объявлений, не всегда может понять, в каком именно здании находится помещение. Для некоторых видов бизнеса характеристики здания могут оказаться принципиальными.
Например, в жилых домах нельзя размещать магазины, торгующие горюче-смазочными материалами. Некоторые рестораны, типа Макдональдса, которые фактически являются не ресторанами, а производствами также не могут размещаться в жилых домах.
Следующая информация может вам пригодится для презентации помещения потенциальному арендатору:
- Функциональное назначение здания.
- Наличие зоны погрузки и выгрузки и время ее использования.
- Количество этажей в здании.
- Количество лифтов из них пассажирских и грузовых.
- Система безопасности и допуска здания.
- Наличие общей рецепции.
- Наличие общей противопожарной сигнализации и системы пожаротушения.
- Наличие централизованной системы воздухообмена и кондиционирования.
- Наличие в здании столовой.
- Наличие паркинга.
Показы, как продажа. Что сделать, чтобы потенциальный арендатор стал реальным.
Встреча с арендатором это реальный шанс сдать помещение. Некоторые арендодатели вообще не уделяют этому этапу внимание. Вместо продавца, который может показать клиенту все выгоды помещения, помещение потенциальному клиенту показывают бухгалтеры, курьеры, охранники. Им совершенно все равно сдадите вы в аренду помещение или нет. Они про него ничего не знают и самое большее, что могут сделать это открыть дверь и включить свет.
Не хотите сдать помещение, делайте также!
Потенциальный арендатор, который пришел смотреть, помещение сам колеблется, он редко знает, что он ищет. У него в голове много мыслей. Аренда это дорого, это долго, это затратно по времени и нервам. Поэтому потенциальный клиент никак не может решиться. Ему нужно помочь. Раз он приехал на просмотр, значит его ваше помещение заинтересовало. Ваша задача укрепить его позитивный настрой в отношении аренды.
Как разделить имущество
Чем больше помещение, тем сложнее найти арендатора. Если площадь объекта превышает 300 квадратных метров, можно задуматься о том, чтобы разделить её на несколько частей — такой вариант окажется более привлекательным для большинства предпринимателей. В первую очередь это касается помещений со сложной планировкой и несколькими комнатами — одну из них, например, можно сдать под кофейню, вторую под продуктовый магазин, а третью под цветочную лавку.
Поговорим о том, как это сделать. Если коротко — помещение разбивается на несколько частей, которые затем переоформляются как самостоятельные объекты с уникальными кадастровыми номерами. После этого владельцу нужно снова зарегистрировать право собственности теперь уже на несколько помещений.
А теперь подробнее. Шаг первый — согласовать планируемые изменения в планировке со строительной компанией, которая имеет допуск СРО. Наличие этого допуска означает, что фирма лицензирована и может легально заниматься строительными работами. После того как вы установите новые перегородки и внесёте другие изменения в планировку, нужно будет обратиться к кадастровому инженеру и запросить технический план на раздел помещения.
Как только этот документ окажется у вас на руках, нужно направить его в Росреестр вместе с кадастровым паспортом и соответствующими заявлениями: о постановке на кадастровый учёт и о государственной регистрации прав. Первое заявление нужно, чтобы данные о новых объектах внесли в ЕГРН, второе — чтобы они оказались в собственности заявителя.
За каждый новый объект придётся уплатить государственную пошлину: 2 000 рублей для ИП и 22 000 рублей для юридических лиц. В результате вы получите кадастровые паспорта на каждый из них — именно эти документы содержат всю ключевую информацию про помещения и подтверждают ваше право собственности.
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
Где физлицу найти подходящего арендатора?
Поиск арендаторов собственник может осуществлять двумя способами – самостоятельно или при помощи посредника:
- Если владелец недвижимости намерен сам заниматься поисками, то он может использовать различные варианты. Самый распространенный – размещение объявлений в открытых источниках информации (интернет, печатные СМИ, телевизионные каналы). Можно искать арендатора изучая объявления, которые уже размещены в открытых источниках. Часто люди сами ищут нежилое помещение.
- Если человеку необходимы услуги посредника, то необходимо обратиться в агентство недвижимости, либо к частному риелтору. В таком случае поиск арендатора будет осуществляться на условиях заключенного договора.
Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки:
- При самостоятельном поиске человек экономит средства. Он сам анализирует рынок спроса и выбирает наиболее подходящий для себя вариант, но тратит свое время на поиски. Можно стать жертвой мошенников, если собственник плохо разбирается в действующем законодательстве.
- Услуги риелтора избавляют человека от временных затрат. Специалист сам проанализирует рынок спроса и подберет несколько подходящих вариантов. Каждое агентство имеет в своем распоряжении информационную базу. Поэтому поиски арендатора не займут много времени. Единственным минусом являются дополнительные затраты собственника на оплату услуг специалиста.
Цены на услуги специалистов зависят от региона. В среднем сумма составит 50% от ежемесячной арендной платы.
При выборе арендатора необходимо ориентироваться на имеющиеся предложения. Довольно часто те, кто ищут помещения, сами предлагают размер оплаты. При возможности нужно изучить историю арендатора, выяснить пользовался ли он ранее помещениями других собственников, не было ли нарушений с его стороны. Также нужно убедиться в праве другой стороны совершать сделки. Человек должен быть дееспособным и совершеннолетним.